Взаимотноошения на етажната собтвеност с администрацията на Столичната община SofiaCleaning

При процедури по съгласуване и одобряване на устройствени схеми и планове и техните изменения

При процедури по съгласуване и одобряване на устройствени схеми и планове и техните изменения, заинтересовани лица са собствениците или носителите на ограничени вещни права (право на строеж), както и етажната собственост, непосредствено засегната от предвижданията на подробния устройствен план.

Непосредствено засегнати се считат:

  • имотите, предмет на самия план;
  • съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;
  • съседните имоти, включително и имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
  • съседните имоти, когато се променя предназначението на имота, предмет на плана;
  • имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване

При одобряване на устройствени схеми и планове и техните изменения най-напред трябва да се запознаем с плана, който е обявен от общинската администрация. За целта управителят на етажната собственост трябва да получи съобщение с обратна разписка от администрацията.

Внимание!

Администрацията не е длъжна да уведомява управителя на етажната собственост за проекта на подробния устройствен план или неговото изменение, ако обхватът на разработката е над три квартала. В този случай обявлението се съобщава с публикация в “Държавен вестник” и се поставя на видно място в общината (районната администрация).

Внимание!

Управителят е длъжен незабавно да уведоми собствениците за съобщението.

Тъй като материята е специфична, добре е при запознаване с плана да се консултираме със специалист. Задължение на общинските служители е да обяснят при поискване предвижданията на новия план и как това засяга етажната собственост.

Ако считаме, че правата ни са нарушени, наше законно право е да подадем писмено възражение, предложение и искане по проекта на плана пред общинската администрация, а ако възраженията не се вземат предвид - жалба до Софийски градски съд след съобщаване на заповедта, с която е одобрен планът.
Обикновено в съобщението, което получава управителят за новия план или неговото изменение, е указано как, до кого и чрез кого се подават възраженията и жалбите. Жалбите срещу заповедта, с която е одобрен градоустройственият план, задължително се адресират до Софийски градски съд чрез районната администрация, която е обявила разработката.

На кого се съобщават издадените разрешения за строеж?

Възможни са два случая:

  • Когато се строи нова сграда, пристроява или надстроява съществуваща сграда;
  • Когато в съществуваща жилищна сграда се преустройва жилище или част от жилище в офис, магазин, лекарски кабинет и др.

При строеж на нова сграда, пристрояване или надстрояване на съществуваща сграда, заинтересованите лица са: възложителят, собствениците и носителите на ограничени вещни права в поземления имот (право на строеж, право на ползване) и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Това са лицата, на които за издаденото разрешение за строеж или за отказ да се издаде такова разрешение се съобщава срещу подпис или с препоръчано писмо с обратна разписка.

Например: На бл.118, в който собственик на апартамент № 2 и мазе № 2 е Иван Петров, се извършва надстрояване с още два етажа. Г-н Петров се явява заинтересовано лице и трябва да получи съобщение за издаденото разрешение за строеж. Ако обаче в съседния на етажната собственост поземлен имот се разреши строителство на нова сграда или се пристроява или надстроява съществуваща такава г-н Петров и етажната собственост не са заинтересовани и няма да получат съобщение за издаденото разрешение за строеж.

Когато в съществуваща жилищна сграда се преустройва жилище или част от жилище в офис, магазин, лекарски кабинет и др., разрешението за строеж се съобщава на пряко заинтересованите (непосредствените съседи на преустроявания обект) и председателя на етажна собственост.

Когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено шумово и друго замърсяванеО се уведомяват и собствениците на съседните поземлени имоти.

Съобщаването на разрешението за строеж се извършва срещу подпис с обратна разписка.

Съобщенията на заинтересовани лица за жилищни сгради с режим на етажна собственост, се връчват на управителя/председателя на Управителния съвет на етажната собственост.

Трябва ли съседът ни да се допитва до нас, когато е решил да прави текущ ремонт на своя апартамент?

Когато съседът прави текущ ремонт, например вътрешно боядисване, смяна на тапетите, настилките, санитарния фаянс и др.О той не длъжен да ни уведомява и да иска съгласието на Общото събрание. Освен това не се изисква издаване на разрешение за строеж от архитекта на района, тъй като не се изменя конструкцията на сградата, вътрешното й разпределение, предназначението на помещенията и натоварванията в тях.

Какво се прави при преустройство?

Един апартамент може да се преустрои, за да задоволява по-добре жилищните нужди на своите обитатели, като се промени разпределението, напр. обединяват се кухня и трапезария, отваря се портал към дневната, обединяват се стаи и други подобни. Във всички тези случаи се одобряват проекти и се издава разрешение за строеж.

Един от най-често срещаните случаи, пораждащи конфликти в етажната собственост, е осъществяването на преустройството със смяна на предназначението на части от жилище или на цялото жилище на някои от собствениците в офис, магазин, лекарски кабинет или за други разрешени от закона дейности.

В тези случаи е необходимо изработването и одобряването на проекти и издаване на разрешение за строеж. Освен това се изисква съгласието на непосредствените съседи на преустрояваното жилище - това са съседните апартаменти от всички страни, включително над и под него. Това съгласие трябва да е заверено нотариално.

Внимание!

Когато преустройваният апартамент не е на първия или полуподземния етаж, допълнително се изисква и съгласието на Общото събрание на собствениците.

Такова съгласие се изисква и в случаите, когато архитектурният проект предвижда направа на нов самостоятелен вход от улицата или дворното място към преустроения за магазин или други обслужващи дейности обект.

При вземане на решение от Общото събрание е необходимо инвеститорът да представи на собствениците проекта (предложението) за преустройството.

Какъв е редът за остъкляване на тераса?

Ако сме решили да остъклим терасата си, не е необходимо да вземаме съгласието на общото събрание. Това, което се изисква, е подаването на молба до районната администрация, придружена от конструктивно становище, изготвено от инженер конструктор. Становището трябва да съдържа указания за извършване на остъкляването. Главният архитект на района издава разрешение за строеж.

Внимание!

Главният архитект може да откаже издаване на разрешение за строеж или да поиска изработването на инвестиционен проект, ако терасата е разположена към първостепенна улична мрежа - скоростна градска магистрала, градска магистрала, районна артерия, главна улица.

Как може да се постави реклама върху фасадата или покрива на сградата?

Въпросът е уреден в специална Наредба за рекламната дейност на територията на Столична община, приета от Столичния общински съвет.

За всяка фасадна или покривна реклама трябва да има одобрен проект от Дирекция “Архитектура и градоустройство” и издадено разрешение за поставяне от главния архитект на Столична община. Един такъв проект не може да бъде одобрен, без да бъде представено решение на Общото събрание на собствениците за поставяне на рекламното съоръжение и без сключен договор за наем с етажната собственост. Одобряват се и съответните части на проекта - конструктивна и ел. инсталации, ако рекламата е светеща или се осветява.