Какво и как се случва в етажната собственост? SofiaCleaning

Защо никой не чисти входа?

Причината може да бъде само една - управителят не е възложил на никого почистването на сградата, тъй като етажната собственост не разполага с достатъчно средства.

Средствата винаги няма да достигат, затова е важно да знаем, че лицата, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, която е свързана с достъп на външни лица, по­чест от обичайния, например адвокатски кантори, лекарски кабинети, фирми и др., заплащат вноска за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер в петорен размер (като за петима обитатели), без оглед на това дали упражняват професията си пълен работен ден, ежедневно или само в определени дни.

Когато в сградата има магазини, ресторанти, производствени и други помещения, които не се използват за жилищни нужди, собствениците или наемателите/ползвателите поемат част от разходите за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер, съответстваща на дела им в общите части, принадлежащи на обекта.

Например: Ако общата сума на месец за осветление, почистване и поддържане на общите части и за портиер е 400 лв. собственикът или наемателят на магазин в партера, притежаващ по нотариален акт 3,4 % идеални части от общите части, ще прави вноска в размер на 13,60 лв, представляваща 3,4 % от общата сума.

Защо няма портиер в сградата?

Защото най-вероятно Общото събрание не е одобрило разходи за портиер в годишния бюджет на етажната собственост

Ако преценим, че портиер е необходим, Общото събрание ще трябва да гласува средства за заплата и евентуално за работно облекло. Наемането на портиер и въвеждането на специален пропускателен режим в сградата ще спести много нерви и притеснения във връзка с опазването на собствеността и гарантиране на сигурността ни. Добрият портиер ще съкрати разходите за блиндирани врати и скъпи охранителни системи.

Той може да бъде натоварен и със задължението да наглежда автомобилите на паркинга. Добре е режимът за пропускане в сградата да бъде определен и разписан подробно в Правилника за вътрешния ред в жилищната сграда, приет от Общото събрание.

Средствата за портиер, както и за почистването и поддържането на местата за общо ползване се разпределят поравно според броя на обитателите в сградата. Тези вноски не се дължат от децата, ненавършили три години, от временно живеещите лица, които обитават сградата за по-малко от тридесет дни, а за децата от три до шест години се заплаща наполовина

Защо асансьорът отново не работи?

Етажната собственост трябва да сключи договор за поддържането и ремонтирането на асансьора с фирма, получила разрешение за извършване на такава дейност от Главна дирекция “Инспекция за държавен технически надзор”. Обслужващата фирма срещу договорената абонаментна цена е задължена да:

• инструктира срещу подпис представител на етажната собственост за условията за безопасна експлоатация на асансьора;
• извършва не по-малко от 3 функционални проверки на 30 дни;
• извършва техническо обслужване и планово-предупредителни ремонти;
• води дневник, в който се отразява техническото състояние на асансьора и резултатите от извършените проверки, обслужвания и ремонти;
• осигурява 24-часово непрекъснато аварийно обслужване на асансьора, включващо освобождаване на пътниците при аварийно спиране на кабината, оказване на помощ при аварии и злополуки и спиране на асансьора при технически неизправности.

Всеки асансьор трябва да има ревизионна книга, дневник и техническо досие.
Внимание!
Машинното помещение на асансьора трябва да се заключва.
Фирмата, която поддържа асансьора, трябва да постави табели, съдържащи:
S указание за ползване на асансьора и за поведението на ползващите го при аварии и злополуки;
S забрана за самостоятелно ползване на асансьора на деца до 7-годишна възраст;
S номера на телефона, на който да се съобщава за забелязани неизправности (за това основно следи лицето, преминало инструктаж за безопасна експлоатация на асансьора), аварии или за необходимост от освобождаване на пътници.

Аварийното обслужване на асансьора се извършва в срок до 1 час от получаване на сигнала.

Разходите за използването и поддържането на асансьорната уредба се разпределят според броя на обитателите, без децата до три години. Общото събрание на собствениците и наемателите/ползвателите може да реши разпределението на тези разходи да стане по друг начин, както и да освободи от тях някои от обитателите на долните етажи.

Ако съседите ни са “купонджии”, тогава...?

Опазването на спокойствието и тишината в сградата следва да е регламентирано с Правилника за вътрешния ред, приет от Общото събрание на собствениците и наемателите/ползвателите. С него може в определени часови зони, например от 22,00 до 8,00 часа и от 14,00 до 16,00 часа да се забрани свиренето, пеенето, използването на озвучителни системи, извършването на производствени дейности и ремонтни работи, които нарушават спокойствието на обитателите. Чрез правилника може да се санкционира неспазването на тези ограничения, като се оправомощи управителят да налага глоба на нарушителите. Максималният размер на глобата е 60 лв.

В случай, че етажната собственост няма избран управител и приет правилник за вътрешния ред и е късна нощ, а съседите, въпреки настойчивите ни молби нарушават нощната тишина, единствената възможност, която остава, е да позвъним в най-близкото РПУ.

Съседът “организира” барбекю на терасата.

Всеки обитател на етаж или част от етаж при използване на своите части от сградата е длъжен да не върши и да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди.

Наредбата за поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична община забранява директното отвеждане на дим и газове през прозорците, витрините, стените, балконите и стълбището на жилищните и обществените сгради.

Ако съседите нарушават тези разпоредби и въпреки забележките ни продължават да не се съобразяват с тях, можем да се обърнем към инспекторите от Столичния инспекторат към съответната районна администрация за съставяне на административен акт и издаване на наказателно постановление. В случай, че правилникът за вътрешния ред в жилищната сграда е предвидил санкция за подобно нарушение, можем да се обърнем към управителя за налагане на глоба.

Тупането от балконите

Любимата” тема - тупането от балконите

Тупайки килими и постелки от прозорците или терасата съседът предизвиква недоволството на живеещите под него и едновременно с това замърсява и пространството около сградата. Това поведение се санкционира от Наредбата за поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична община. Инспекторите от Столичния инспекторат към съответната районна администрация са компетентни да съставят акт за нарушението, последван от наказателно постановление.

Кучето и неговият “статут”

Собствениците на кучета участват с допълнителни средства в разходите за почистване на общите части.

Правилникът за управлението, реда и надзора на етажната собственост предвижда за всяко куче собственикът му да заплаща допълнителна вноска за почистване колкото за един член от семейството, но не по-малко от 1 лев

Примирен годишен бюджет на етажната собственост

Примерен годишен бюджет на етажната собственост
200....г./200...г.

адрес: гр. София, район................... , ж.к./ ул............................................................... №

200....г./200...г.

адрес: гр. София, район................... , ж.к./ ул............................................................... №

ПРИХОДИ РАЗХОДИ
А: Приемат се от Общото събрание на собствениците и обитателите на самостоятелно правно основание
1. Приходи от вноски общо............... лева

в това число:

-  за поддържане и почистване.......... лева

-  за асансьор....................................... лева

1. Консумативни разходи общо................ лева

в това число:

-  за ел. енергия.............................................. лева

-  за вода.......................................................... лева

 

 

ОБЩО ПРИХОДИ А............. .............. лева ОБЩО РАЗХОДИ А.................... .......... лева
Б: Приемат се от Общото събрание само на собствениците
1. Приходи от наеми общо .... .... лева 1. Разходи за ремонт и възстановяване на общи
в това число части общо ...........  лева
- на общи помещения ............. ...  лева: в това число
- от външна реклама .... ... лева: - възлагане на проектиране .......... лева:
- строителство . .......... лева:
2. Приходи от вноски общо .... ... лева - строителен надзор ..........  лева:
в това число: - др. . .........  лева:
- основен ремонт .................... ... лева:
- подобрения ............................ ....  лева
ОБЩО ПРИХОДИ Б............. .............. лева ОБЩО РАЗХОДИ Б.................... ........... лева
ОБЩО ПРИХОДИ А+Б ............ лева ОБЩО РАЗХОДИ А+Б ... ........... лева

 

Внимание!

Необходимо е да се знае, че:

  • Приходите от вноски за поддържане и почистване, асансьор и куче и консумативните разходи, отразени в раздел А на примерния бюджет, се одобряват от Общото събрание на собствениците и обитателите на самостоятелно правно основание (наематели и ползватели), свикано по надлежния ред и проведено при необходимия кворум.
  • Приходите от наеми и разходите за ремонти и възстановяване на общи части, отразени в раздел Б на примерния бюджет се приемат от Общото събрание само на собствениците, свикано по реда на Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост и при необходимия кворум.

Общото събрание на собствениците е заинтересовано от набирането и разходването на средствата, отразени както в раздел А, така и в раздел Б от бюджета (А + Б).

Внимание!

Принципите и редът, които ще се приемат за съставянето на бюджета и неговото разходване, следва да бъдат подробно разписани в Правилника за вътрешния ред на сградата. Ясно трябва да се укаже:

  1.  кой и кога събира вноските;
  2. как се съхраняват набраните парични средства;
  3. кой има право да се разпорежда с тях;
  4.  редът и начинът за приемане на ремонтни и възстановителни работи или доставени услуги на етажната собственост.

Колко има в общата каса?

Как винаги да знаем колко има в общата каса?

Управителят трябва да знае по всяко време какъв е балансът и колко средства има в общата каса. Доброто водене на сметките и правилното разходване на средствата са гаранция за добрите съседски отношения. Както се казва “Чисти сметки - добри приятели”.

За да се знае във всеки един момент колко имаме в касата, е задължително воденето на отчетност - какво постъпва и какво излиза от общата каса. За целта избраният от нас касиер трябва да води стриктно книга за разходите и приходите. Всеки извършен разход е необходимо да бъде придружен от съответния разходо-оправдателен документ (фактура, квитанция, разписка, договор и др.). За всеки постъпил приход касиерът издава приходен касов ордер, надлежно оформен, доказващ извършването на съответната вноска.

При извършването на дребни ремонти от съкооператори или външно лице, както често става в практиката, е задължително работата да се приеме с протокол, по възможност от независима комисия, избрана от Общото събрание.

Например при смяна на улуците на покрива в протокола за приемане се отразява количеството и стойността на разходваните материали, както и качеството на извършената работа.

Управителят или управителният съвет са длъжни да отчетат управлението си пред Общото събрание, свикано за избор на нов управител или управителен съвет. Надзорният съвет, а ако няма такъв - определени от Общото събрание лица имат право да извършват проверка на общата каса, като за резултата уведомяват Общото събрание.

Как да съберем вноските и какво да правим с тези, които никога не плащат?

Обитател, който въпреки настойчивите молби и напомняния не плаща вноските си, е необходимо да бъде поканен от управителя с писмена покана да изпълни своите задължения в разумен срок. Ако длъжникът не предприеме действия във връзка с погасяване на вноските си, управителят/председателят на УС може да се снабди с изпълнителен лист за сумата, издаден от районния съдия, въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя препис от решението на Общото събрание, определило размера на вноската или заверено копие от бюджета.

Какво да предприемем, когато съседът ни наводнява?

Управителят на етажната собственост трябва да ни съдейства да посетим дома на съседа, за да установим заедно причината за теча. Тя може да е във водопроводна система (например повреден щранг или авария в главните линии на водопроводната инсталация), която е обща част. Но може да е и резултат от начина, по който съседът стопанисва и поддържа собствеността си (например повреден сифон).

В първия случай в разходите по ремонта участват всички собственици съразмерно дела им в общите части след решение на Общото събрание. Във втория случай ремонтът следва да се извърши от съседа изцяло за негова сметка. Ако не достигнем до споразумение, единствената възможност, която имаме е, да потърсим правата си по общия исков ред чрез завеждане на гражданско дело срещу съседа за обезщетение за нанесените вреди.

Освен това може да му бъде наложена глоба от управителя в размер до 60 лева в полза на етажната собственост за неизпълнение на задълженията му.

Какво да предприемем, когато някой завзема или изменя общи части?

Всеки от обитателите може да използва общите части от сградата според тяхното предназначение, стига само с това да не пречи на другите обитатели да ги използват или да не накърнява правото им на използване на техните отделни помещения.

Не може да се поставят вещи, строителни материали, леснозапалими опасни вещества, отпадъци и други предмети на стълбищните площадки, стълбите и други места за общо ползване.

Използването на общи части от сградата от един или няколко собственици става въз основа на решение на Общото събрание при условия и по ред, установени с Правилника за вътрешния ред в етажната собственост. Отдаването под наем на помещения, пространства или на части от тях се извършва по решение на общото събрание на собствениците от управителя с договор.

В случай, че някой използва или завзема общи части, без да е спазен горният регламент, може да му бъде наложена глоба от управителя. Етажната собственост може да защити правата си и по съдебен ред, за което е необходимо решение на общото събрание и упълномощаване на управителя или друго лице за извършване на необходимите процесуални действия.

Паркирането - какви са правилата ?

Ако етажната собственост притежава двор, Общото събрание на собствениците урежда с Правилника или със свое нарочно решение реда за паркиране и използване на двора.

Когато етажната собственост не разполага с паркоместа, възможностите са следните:

Да се паркира на прилежащите паркинги към блоковете, а ако живеем в централната градска част е възможно надлъжно паркиране с две странични колела върху тротоарите, където това е означено. В тези случаи разстоянието до сградата трябва да бъде най-малко на 1,5 метра, за да могат да преминават свободно пешеходците.

Ако сградата, в която живеем, попада в “синя зона”, тогава в часовете от 8,30 ч. до 18,30 ч. през седмицата и от 9,00 ч.до 14,00 ч. в събота може да се паркира срещу заплатени талони, а извън тези часови пояси и в неделя - свободно.

Внимание!

Улиците и тротоарът са общинска собственост и нямаме “запазено” място за паркиране дори пред сграда, в която живеем. Изключение правят фирмите, които плащат служебен абонамент и запазват за ползване определени паркоместа.

Предстои приемането на Правила и схема за паркиране на територията на Столична община, регламентиращи по нов начин тази дейност

Какво трябва да знаем за противопожарната и аварийна безопасност?

 

  • В общите части и по пътищата за евакуация не се струпва багаж и не се складират запалими материали.
  • Всички обитатели са длъжни да опазват съоръженията за противопожарна сигурност като: вътрешни противопожарни кранове, съоръжения и оборудване към тях, инсталации за създаване на свръхналягане в сгради над 10 етажа, пожароизвестителни инсталации, системи за незадимимост на пътищата за евакуация, вратите и автоматите за самозатваряне към тях на евакуационните пътища.
  • Не трябва да се преграждат коридорите и стълбищните клетки, които в условията на пожар са евакуационни пътища.
  • На балконите да не се съхраняват леснозапалими и горими течности и газове.
  • При вътрешни преустройства да не се унищожават или преправят комините (общи части на сградата). При заустване на камини или скари да се извършват замервания за годността на комина.
  • Изгорелите бушони да се подменят само със стандартни вложки. Подсилването им крие опасност от пожар в ел. инсталация.
  • “Софийска вода”АД обозначава с трайна маркировка върху фасадата на прилежащите сгради местоположението на уличните противопожарни хидранти. Заличаването на тази маркировка нарушава условията за успешно пожарогасене.
  • Върху противопожарните хидранти не се паркира.
  • При пожар и или авария да се уведомяват органите за пожарна и аварийна безопасност, да им се оказва съдействие при спасяването на застрашени хора и имущество и при гасенето на пожари.