Етажна собственост SofiaCleaning

Какво е етажна собственост?

Етажна собственост има при сгради, които се състоят от самостоятелни обекти - самостоятелни етажи, апартаменти, ателиета, магазини, работилници и гаражи, собственост на различни лица.

От какво се състои етажната собственост?

В сграда с режим на етажна собственост има отделно притежавани помещения, от една страна, и общи части - от друга.
Например: Иван Петров е собственик на апартамент № 2 и мазе № 2 в бл. 118, като в нотариалния акт за собственост изрично е отразено, че същият притежава и 5,4 % идеални части от общите части на сградата, в която се намира неговият апартамент.

Кои са общите части на сградата?

Общи части в сградата са тези части, които не обслужват само отделно жилище, магазин или работилница. Общите части не са самостоятелни – те са елементи на сградата. Общите части не могат да бъдат притежание на други, освен на тези, чиято собственост са отделните обекти.
Общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Собствениците на отделни обекти в сградата същевременно са съсобственици в общите части на сградата
Например: Собственикът Иван Петров, притежаващ апартамент № 2 и мазе № 2 в бл. 118 притежава и 5,4 % идеални части от изброените по-горе общи части на сградата.

Какви са видовете общи части?

Общите части са два вида:

  1. Общи части по естеството си:
    Това са такива елементи на сградата, без които тя не може да съществува като сграда и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Това са основите, външните стени, покривът, главните водопроводни и канализационни инсталации, асансьорът и др. такива. Тези общи части не могат да променят предназначението си и нямат самостоятелно значение. Те освен общи не могат да бъдат други.
  2. Общи части по предназначение: Това са онези общи части, без които сградата може да съществува, но все пак те са създадени да обслужват всички собственици и обитатели. Това са дворът, портиерското жилище, сушилнята, пералнята, помещението за детски колички и др.
    Характерното за тези общи части е, че тяхното предназначение може да се промени. Те могат да преминат в самостоятелна собственост на някой от собствениците или на трети лица.

От какво зависи размерът на дела в общите части и как се отразява той върху размера на вноските за поддържането им?

Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете, освен в случаите на надстрояване на сградата.

Всеки собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им и в разноските за извършвани подобрения, за извършването на които е взето решение от общото събрание.

Например: Иван Петров, притежаващ 5,4 % идеални части от общите части на сградата, при ремонт на покрива на стойност 1000 лв. ще участва в общия разход с вноска от 54,00 лева, представляващи 5,4 % от стойността на ремонта.

Внимание! Общите части могат да се използват само по предназначение, определено от естеството им и според решението на Общото събрание.

Какви са правата и задълженията на собствениците и обитателите в етажната собственост?

В етажната собственост собствениците на самостоятелни обекти в сградата са свързани с отношения по повод упражняване правото на собственост върху общите части и ползването на общите части.

Всеки обитател може да използва общите части от сградата според тяхното предназначение, стига само да не пречи с това на другите обитатели да ги използват или да не накърнява правото им на използване на техните отделни помещения.

Всеки обитател е длъжен да осигурява достъп в своите помещения за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни или строително-монтажни работи, свързани с подобрения, ремонти или изменения на общи части или на чужди помещения в предвидените от закон случаи.

В жилищните помещения собствениците не могат без съгласието на общото събрание да извършват дейност, която създава за обитателите на другите помещения безпокойство, поголямо от обикновеното.

Собствениците могат да извършват преустройства на своите самостоятелни обекти от сградата, като не изменят или завземат помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вредят на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата.

Какви са формите на управление на етажната собственост?

Принципът на самоуправлението е в основата на организацията на живота в етажната собственост, в съгласуването на правата на отделните обитатели и преодоляването на противоречията. Управлението на общите части в сградата с режим на етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание и на избрания от него управител/управителен съвет.

При етажна собственост с повече от 15 жилища, ателиета, гаражи и други обекти Общото събрание може да избере Надзорен съвет, състоящ се най-малко от 3-ма души.

Управителят/управителният съвет се избират за срок от 2 години.

Надзорният съвет е с 3-годишен мандат. Общото събрание е задължителна форма за вземане на решения. В Общото събрание участват с право на глас и наемателите при решаването на въпроси, засягащи техните имуществени интереси или вътрешния ред на сградата.

Вътрешният ред в жилищната сграда в режим на етажна собственост се урежда с Правилник за вътрешния ред в етажната собственост, приет от Общото събрание на собствениците и наемателите и задължителен за всички обитатели на сградата. Правилникът урежда правата и задълженията на обитателите при ползването на общите части и обектите, за да се осигури безконфликтно съжителство.

С реда, определен в правилника, се съобразяват както постояннопребиваващите, така и временно намиращите се в нея.

Редът за свикване и провеждане на Общото събрание, неговите функции както и редът за избиране на управител и правомощията му са подробно уредени в Закона за собствеността и Правилника за реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС). Провеждането на Общо събрание за избор на управител или управителен съвет и изработването и приемането на Правилник за вътрешния ред в сградата са основните предпоставки за удовлетворяване на нуждите на всички обитатели и в интерес на добрия съвместен живот.